优秀的投资者，总是笃信丘吉尔的名言：不要浪费任何一场危机。

危机之中，往往蕴藏着真正的投资机会。越是市场环境低迷，击穿了大部分投资者的信心，聪明的投资者越可能在竞争缺位的市场环境中，获取高性价比的优质资产。

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所以，每当行业周期到达谷底，经验丰富的外资总会第一时间嗅到进攻的信号，成为市场最活跃的参与者。外资在选择时机、选择标的方面的优秀能力，也让他们成为了行业的投资风向标。

从去年开始，外资抄底内地资产的活跃度，就不断走高。一般来说，外资偏好的资产都有两个特点：

一是绝对优质。也就是核心城市、核心地段的核心资产，甚至在一线城市中，都还要分梯队。北京和上海两个城市是绝对的主力，占了全国大宗交易的半壁江山。广州和深圳，也只有顶级的优质物业才能得到外资青睐。

二是选长期回报可观的资产。相较于短期炒作预期，外资往往选择长期持有运营的投资逻辑，会更看重物业创造现金流的能力和租金回报率。所以，外资投资重点往往是办公、酒店、物流仓储、生物医药园等长期看好的新经济资产。

而今年以来，高端租赁开始吸引外资的注意。5月份，辉盛国际和铁狮门成立合资公司，落子深圳，投资7.17亿整体购置了华润置地深圳深润大厦325套酒店式服务公寓。据外资高管表示，这次投资是辉盛和铁狮门的首次联手，也是他们在大湾区及中国市场投资的起点，他们还将继续寻找和深润大厦一样优质的资产。

我们在恐慌，外资在抄底。对于我们大多数人来说，当前的地产行业仿佛处于迷雾之中，到底什么样的资产算是优质资产？或许我们可以从外资的选择，从深润大厦的身上找到一些答案。

抄底择时是伪命题

关键看长线预期

没有人能预测市场真正的底部，能买在相对底部就已经非常杰出。而要找到相对底部，就不能看短期的市场波动，而要关注长期的市场空间。

一是城市本身是否具备高成长性。投资成长型城市，就是分享城市发展红利，这是不确定市场中，最强的确定性。

二是赛道本身要有充足的客户需求。如果投资产城项目，就必须选择有成熟产业基础的城市版块。投资公寓就要有强劲的居住需求。

从这两点来看，深润大厦都完美符合筛选的条件。

一、快速增长的城市和赛道

一直以来，深圳的大宗交易都是以产业园和办公/研发业态为主。原因也很简单，因为深圳就是一个产业型的城市，产业发展增速迅猛，成长性非常强。2022年，深圳GDP同比增长3.3%，领跑四大一线城市，其中工业对经济增长的贡献高达50%。

城市产业的快速发展，必然带来居住需求的高增长。而作为全国租赁“双轨制”改革的前沿阵地，深圳的居住制度改革正在大跨步推进。这是高端租赁赛道巨大的机会点。

所谓“双轨制”，就是一条轨，以保障性租赁住房为主体，满足主流的基本租赁需求。最近全民关注的“深圳城中村统租事件”，就是这条轨的改革推进。

另一条轨，则以完全市场化的长租房作为供给补充，以高溢价、高品质的租赁产品为主。这就给市场化的高端服务式租赁产品打开了广阔的市场空间。

辉盛和铁狮门，在当下这个时间点，投资深圳的高端服务式公寓，可以说是踩在了这条高增长赛道规模扩张的起点。

而深润大厦作为一个集办公、酒店、商业于一体的垂直性综合体，有完善的生活配套，也有企业聚集带来的充足客源，自然成为了外资理想的投资标的。

二、核心板块的核心资产

明源君之前说过很多次，当前的市场环境，一个最显著的特征就是高度分化。不仅城市之间分化，城市内各个版块的分化也在拉大。

项目周边的城市发展速度，决定了资产价格的天花板。深润大厦被外资选中，很大一个原因，就在于它独特的地理位置。深润大厦位于罗湖深南东路1001号，这个地址的每一个关键词都很妙。

首先是“罗湖区”。作为深圳奇迹开始的起点，经过40多年的发展，罗湖已经成为高度成熟的城市中心区，拥有成熟的配套和超级交通网，让项目入市就能火，拥有很强的兑现能力。

另一方面，罗湖区“二次城市化”的区域规划，又让深润大厦在拥有确定性的同时，拥有了城市二次腾飞带来的增值空间。

例如，为了进行区域产业升级，罗湖区给出了全市最高的企业和人才政策补贴；为了城市面貌和功能升级，罗湖制定了高达2300万㎡的超大体量旧改规划。项目附近的220万方湖贝旧改也是华润置地自己负责开发，基本上已经初步成型。还有项目东侧450万㎡新秀旧改，以及占地2.5平方公里的景贝-黄贝岭片区综合整治和危房改造，都已经纳入罗湖区新的五年规划。

位于罗湖核心地段，深润大厦能享受绝佳的政策优惠条件。明确的旧改规划，又给了深润大厦触手可及的想象空间，大大提升了同城竞争力。

其次，是“深南1001号”，这个门牌号意味着，深润大厦位于深南大道的起点位置。这条贡献了深圳30%GDP的命脉大道的起点，具有天然的地标效应。

同时，这个门牌号也暗示了和香港紧密的地缘关系。深润大厦距离三个口岸均不到10分钟车程，位于港深的紧密互动圈内。

而香港眼下最大的城市规划，就是和罗湖一河之隔的300平方公里北部都会区。罗湖为了加强港深融合，吸引港人港企北上，也在重点打造口岸经济带。这是一场两个超级都市的双向奔赴。

集深港两城城市规划于一体，位于三重战略规划叠加带，长线预期明确，让深润大厦在当前极不明朗的市场环境下，依然具备了很强的投资确定性。

挑选标的关键看综合实力

产品力、运营力缺一不可

前面提到过，外资投资的基本逻辑，就是现金流和租金回报率。他们往往是根据租金收益率来倒推资产价值，而不是按照一手销售市场的对比定价法。

也就是说，一个产品是否被低估，并不在于销售价格是否在当前的市场中更便宜，而在于穿越周期来看，租金回报率是否可观。很多时候，价格更高的资产，能实现更高的租金价值，在外资眼中可能反而性价比更高。

如果简单总结，那就是只买对的，不买便宜的。

而决定租金价格高低的因素，涉及到从开发前端到后期运营全周期的综合实力。正是这一点，让华润置地的深润大厦，在同片区的一众项目中脱颖而出。

一、品牌口碑加持，增加投资信心

华润置地在深圳写字楼市场的号召力一向是非常强的，市占率、出租率、溢价率三个指标，长期表现优秀。就算是在近两年商办市场遇冷的市场环境下，华润置地商办物业的韧性依然很强。之前明源君专门写文章分析过《》感兴趣可以去看。

长期优秀的市场表现和品牌口碑，显然也是外资考虑的一个重要指标。毕竟，越是经验丰富的投资者，越了解长期主义的价值。

而去年，华润置地深圳大区推出全新写字楼旗舰品牌定位——“商务资产定制专家”，其核心打法和外资的投资运营理念，更是不谋而合。也就是，从“资产管理”思维出发，前置思考业主购买之后的长期升值潜力。

华润置地的商办项目，都不是以销售结束为结束，而是会有更长线的整盘思考。

例如，华润置地会通过政企联动，深度参与城市规划。依靠强大的城市综合运营能力，华润置地往往能盘活周边产业、商业生态，甚至优化城市动线，带动整个片区的升级。各个项目之间也能相互借力，也就是赫赫有名的“南山模式”。

就在深润大厦附近，华润置地还同时落地了4个大型项目。在距离深润大厦仅900米的距离，就是华润置地未来城49万㎡的商业和4万㎡的文化配套，相当于1个万象城+1个万象天地的商业体量，加上音乐厅、博物馆，大剧院、美术馆。

如此大手笔的投资，可以说是，真正做到了和罗湖“区域焕新”战略深度绑定，也和投资者的长期利益，进行了深度绑定。

二、综合开发，放大产品价值

为了提升项目的投资价值，华润置地在产品力上，也花了很多心思。

一是优化立面，充分放大地标的昭示性。既然位于深南大道第一号位，又是深南大道首排资产，华润置地就通过设计，将这个位置的特殊性放大到了极致。

一方面，通过螺旋式的特殊造型，将项目打造成了深圳东最有昭示性的城市地标景观，放大地标效应。另一方面，产品品质采用了华润体系的A级高标准定位，仅次于深圳名片华润春笋。

二是综合开发，放大生态价值。华润置地最擅长的就是综合体开发，他们对于多元业态之间的互动关系，有非常深刻的理解。

虽然深润大厦是一栋单体建筑，华润还是想办法进行了多元业态的融合。将商业、办公、酒店、文化体验空间垂直组合，项目顶部还利用五层退台打造了约1000㎡的花园天台。这种复合的空间打造，各业态互为配套，楼栋中的住户、员工，能感受到更丰富的空间体验。

除了被外资看中，整体收购和运营的酒店部分，剩下的写字楼部分，在内部设计和配置上也采用了高标准配置。

多个楼层的双层挑高设计，销售面积按照客户需求灵活分割，对入驻企业规模的包容性更强，也让装修布局更加灵活。端角无柱的设计，还能带来270°全景景观，香港的绿幕山景和深圳中心城市景观，同时纳入视野之中。

三、强力运营，赋能资产升值

一般来说，外资收购物业后，往往会进行改造和自持运营。通过运营实现资产增值，才是外资企业的核心盈利能力。可以说，外资是最深谙运营价值的投资者。

而华润置地的核心优势之一，也是运营能力。

除了我们一直在讲的华润置地全场景物业服务，更重要、也更具差异化的，是华润置地极具特色的——产业资源运营体系。

背靠万亿央企华润集团，华润置地拥有强大的政企联动能力。依靠集团多个产业上下游的资源网络，和前期大量产城项目的积累，华润置地也建立起了庞大的产业资源池。

华润置地旗下的办公、商业往往在短时间内就能起势，缩短回报周期，根本原因也在于对庞大的政、商、产业资源的盘活。

在深润大厦，罗湖区政府落地了其首个政企联合招商办公室。政府不仅提供政策和企业入驻的全程服务，甚至还和华润置地一起在深圳、杭州、北京，进行招商路演。这种紧密的政企合作，能给企业提供巨大的政策安全感和经营便利度，大大降低了物业的招商难度。

另一方面，华润旗下的产业加速器“润加速”，也根据罗湖产业发展，定制打造了RUN HK罗湖计划，帮助联通罗湖与香港资源和市场，协助罗湖区港人港企的产业服务落地。

对于企业客户来说，入驻华润的写字楼，不仅仅是购买了一个写字楼的空间物业服务，更是接入了一个庞大的资源池，让生意更好做。这种特殊运营服务对客户的吸引力，成就了华润置地商办物业超一流的出租率，也带来了更高的现金流和资产估值。

小结

其实，分析完外资抄底深润大厦的案例，我们会发现一个事实。那就是，随着地产进入存量时代，虽然投资商、开发商、运营商三者的角色已经越来越分离，但经营思路却越来越统一了，那就是，从资产管理的角度来思考问题。

未来的优质资产，必须同时拥有品牌力、产品力和运营力，能带来实实在在的现金流，才能得到投资者的青睐。光靠炒作概念、营销画饼的销售思路，很难持续了。这种变化下，懂得慢开发、长线经营的开发商，将迎来巨大的市场机遇。